Immocitiz : activité, liquidation judiciaire et démarches utiles pour investisseurs

Vous cherchez surtout deux choses : comprendre ce que faisait Immocitiz dans l’investissement locatif clé en main, et quoi faire maintenant que la société est en liquidation judiciaire. Le vrai sujet n’est pas seulement l’information, c’est l’ordre des actions : identifier vos contrats, documenter vos paiements, puis activer les bons interlocuteurs (liquidateur, entreprises, assurances) sans attendre.

Ce que vendait Immocitiz, et ce que recouvre vraiment le « clé en main »

Immocitiz se présentait comme un acteur de l’investissement immobilier locatif « clé en main ». L’idée, côté investisseur particulier, était d’externaliser une chaîne complète : recherche du bien, accompagnement au financement, organisation des travaux, ameublement éventuel, mise en location, puis gestion locative. Sur un projet bien cadré, cette promesse peut faire gagner du temps, mais elle déplace surtout le risque : vous dépendez d’un intermédiaire qui orchestre plusieurs métiers, parfois via une filiale travaux et des sous-traitants.

Sur son historique, Immocitiz revendiquait une création en 2012, « plus de 10 ans » d’activité, plus de 2 000 projets et plus de 390 000 000 EUR d’actifs immobiliers gérés. Côté marketing, la rentabilité était au cœur du discours avec un rendement moyen annoncé à 5,5 % net, et une promesse commerciale de rentabilité nette supérieure à 5 %, avec une plage évoquée de 5 à 10 % selon les opérations.

En pratique, le point de vigilance principal n’est pas la promesse, mais la façon dont elle est contractualisée. Un « clé en main » n’est pas un bloc homogène : chaque maillon (achat, travaux, location, gestion) peut relever d’un contrat distinct, avec des parties différentes et des responsabilités qui ne se recouvrent pas toujours.

Responsabilités : ce qui devait être explicite avant de vous engager

Quand un opérateur coordonne un projet locatif, il y a souvent une « cartographie » d’acteurs : plateforme d’investissement, entité ou filiale travaux, artisans sous-traitants, agent immobilier, notaire, gestion locative. Ce document change réellement la suite du dossier quand un maillon se casse, parce qu’il permet de savoir à qui demander quoi, et sur quelle base.

Si vous aviez un projet avec Immocitiz, mieux vaut sécuriser ce point en amont de toute démarche : relire ce qui était écrit sur le périmètre des travaux, le planning, les pénalités, la réception, les assurances et la gestion des réserves. Un point d’attention spécifique concernait l’existence d’une filiale dédiée aux travaux, Creacitiz, avec ce que cela implique en chaîne de responsabilités entre donneur d’ordre, exécutants et assureurs.

Repères d’identification : éviter les confusions et préparer vos courriers

Pour parler de la bonne société et éviter les homonymies, certains identifiants sont utiles quand vous constituez un dossier ou adressez une démarche. Immocitiz est identifiée par le SIREN 790 090 872 (SIRET du siège social : 79009087200058), avec une forme juridique SAS. Des adresses repérées : 3 allée Alphonse Fillion, 44120 Vertou, 3 rue de Duras, 75008 Paris, 11 bis rue Scribe, 75009 Paris. La taille déclarée est de 11 à 50 employés. Deux repères administratifs apparaissent selon les registres : 14/12/2012 (INSEE) et 23/09/2016 (RCS).

Liquidation judiciaire : dates, statut et effets concrets

Le fait central est la liquidation judiciaire d’Immocitiz. La date de cessation des paiements est fixée au 14/09/2023. Le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire est intervenu le 18/10/2023 au Tribunal de commerce de Nantes, sous le numéro de procédure 2023-568. Le liquidateur désigné est SCP MJURIS, représentée par Maître Aude Pelloquin, avec une adresse de contact au 5 rue Crébillon, 44000 Nantes. Une fermeture définitive a eu lieu en janvier 2024 (cessation d’activité).

À ce stade, il faut surtout distinguer la liquidation comme procédure et vos conséquences opérationnelles. La liquidation vise l’arrêt de l’activité, la réalisation des actifs, puis le paiement des créanciers selon leur rang. Pour un investisseur, cela signifie souvent : contrats fragilisés ou interrompus selon leur nature, difficulté de continuité d’exécution (travaux, mise en location, gestion), et nécessité de formaliser une créance si vous estimez avoir un dû.

Déclaration de créance : le délai de 2 mois et le risque de forclusion

Le délai légal de déclaration de créance est de 2 mois à compter de la publication du jugement au BODACC. Passé ce délai, la créance peut devenir forclose, ce qui réduit fortement les possibilités d’être pris en compte dans la procédure. Sans sur-juridiser, retenez la logique : une liquidation est un cadre collectif, avec une date de référence, et le temps joue contre les créanciers qui tardent.

En pratique, c’est souvent ici que tout se joue : agissez vite, tracez chaque envoi, et conservez un dossier complet (copie des pièces et preuves d’envoi). Même si vous n’avez pas encore toutes les réponses, l’objectif est d’éviter de perdre un droit par simple retard ou par dossier inexploitable.

BrickMeUp : ce qui a été acquis, et ce que cela n’implique pas

Le 15/04/2024, BrickMeUp a acquis la base clients (données uniquement). Le point pratique à intégrer est simple : une acquisition de données ne signifie pas une reprise automatique des contrats ni des actifs. Pour vos recours, l’interlocuteur de procédure reste le liquidateur, et vos démarches opérationnelles restent à diriger vers les parties réellement contractantes (entreprises, assureurs, gestion locative) selon votre situation.

Que faire selon votre cas : une méthode en trois temps ?

Avant de vous engager dans des échanges multiples, il faut raisonner avec méthode. Je recommande presque toujours la même séquence, parce qu’elle réduit l’incertitude et évite les démarches inutiles : (1) identifier les contrats signés et les parties, (2) reconstituer les paiements et ce qui était attendu en face, (3) constater l’état réel du bien ou du chantier.

• Repartir des écrits : contrats, devis, factures, bons de commande, mandat éventuel, clauses de paiement et de réception.
• Documenter les flux : virements, échéanciers, montants et dates, et ce qui n’a pas été livré.
• Fixer l’état des lieux : photos datées, PV de réception s’il existe, réserves, avancement réel versus facturation.

Petite anecdote de terrain : j’ai déjà vu des investisseurs très organisés perdre du temps parce qu’ils avaient « tous les e-mails » mais aucun tableau de paiements. À l’inverse, un dossier simple avec une chronologie et trois pièces clés par étape permet souvent de clarifier, vite, si l’on parle d’honoraires, de travaux, ou de gestion locative.

Cas 1 : projet au stade recherche ou réservation, sans engagement lourd

Si vous étiez au tout début (recherche, échanges, réservation non engagée), l’objectif est de sécuriser vos données et vos paiements. Identifiez tout paiement déjà réalisé : acompte, frais d’étude, honoraires, prestation de chasse. Récupérez ce qui peut prouver le contenu de la prestation et les promesses commerciales : comptes rendus, simulations, éléments de sélection, et un écrit récapitulatif de votre situation. Cela sert à la fois à fermer proprement le dossier et à étayer une créance si nécessaire.

Cas 2 : compromis signé ou achat en cours

Si un compromis est signé, le bon choix dépend moins d’une règle générale que de votre situation et des clauses. Clarifiez qui est partie au compromis (vendeur, notaire, mandat éventuel) et le rôle exact d’Immocitiz. Ensuite, lisez les clauses qui conditionnent votre marge de manœuvre : conditions suspensives, calendrier, pénalités, séquestre. La priorité est de sécuriser votre capacité à réaliser ou à renoncer, avec des preuves écrites et un calendrier clair. Une bonne affaire sur le papier peut perdre beaucoup d’intérêt si la chaîne d’exécution est devenue incertaine.

Cas 3 : chantier en cours ou travaux non terminés

Si vous êtes propriétaire et que les travaux ne sont pas terminés, reprendre le contrôle opérationnel devient prioritaire. Commencez par un état des lieux technique : photos datées, constat, liste des réserves, avancement réel comparé à la facturation. Identifiez ensuite les intervenants effectifs : filiale travaux Creacitiz, artisans, sous-traitants, et les assureurs. À partir de là, vous pouvez structurer des courriers : mise en demeure aux entreprises, demande d’attestations d’assurance, demande d’un planning ferme.

Sur les assurances, demandez les polices RC, une DO si elle existe, et les éléments décennaux des entreprises. L’enjeu est concret : ces documents conditionnent votre capacité à activer un levier quand l’exécution se dégrade ou quand des malfaçons apparaissent.

Cas 4 : bien déjà loué, loyers perçus

Si le bien est loué, votre risque immédiat est la continuité d’exploitation : vacance, mauvaise gestion, litige locataire, décalage de trésorerie. Vérifiez qui détient le mandat de gestion et les conditions, avec un repère tarifaire mentionné à 3,9 % TTC. Selon les clauses, transférez ou résiliez le mandat, récupérez les éléments indispensables (dépôt de garantie, état des lieux, quittances, historique comptable) et sécurisez la relation locataire : coordonnées à jour, assurance PNO et GLI éventuelle, RIB, régularisations.

Cas 5 : acomptes versés, prestations non réalisées

Si vous avez versé des acomptes et que la prestation n’a pas été réalisée, l’objectif est de transformer une situation confuse en dossier exploitable. Reconstituez précisément les montants, dates, objets des paiements et contreparties attendues. Qualifiez la créance : honoraires, travaux, gestion, frais divers. Cette qualification n’est pas un détail, elle aide à présenter un dossier lisible au liquidateur et à orienter d’éventuels recours vers d’autres débiteurs (assureurs, entreprises) plutôt que de rester bloqué sur une seule porte.

Mode opératoire « créancier » : envoyer proprement, prouver, archiver

Une déclaration de créance se joue autant sur le fond que sur la forme. Le point de vigilance principal est la preuve : preuve du montant, preuve des pièces, preuve de l’envoi et de la réception. Je conseille un envoi LRAR, une copie numérique horodatée, et la conservation systématique des accusés. Pensez aussi à mentionner les identifiants qui facilitent le traitement : SIREN 790 090 872, procédure 2023-568, Tribunal de commerce de Nantes, et le liquidateur SCP MJURIS (représentée par Maître Aude Pelloquin, 5 rue Crébillon, 44000 Nantes).

• Pièces à joindre : contrats, devis, factures, preuves de virements, échanges, attestations, PV, photos.
• Erreurs à éviter : montant non chiffré ou non justifié, confusion entre plusieurs contrats, absence de chronologie.
• Traçabilité : sans preuve d’envoi et de réception, votre démarche devient difficile à défendre.

Recours après liquidation : ce qui peut encore se jouer hors de la société

La liquidation organise le sort des créances contre la société, mais elle n’éteint pas mécaniquement tout le reste. Certains dossiers peuvent viser d’autres débiteurs : entreprises réellement intervenantes, assureurs, ou garanties légales liées aux travaux. Il faut alors une stratégie documentaire : preuve contractuelle, preuve du préjudice, et éléments techniques en cas de malfaçons.

Quand une action contre des sous-traitants ou entreprises a du sens, vous devez d’abord les identifier sans ambiguïté : devis, factures, tampons, attestations décennales. Ensuite, formalisez une mise en demeure structurée (objet, délais, demandes, preuves, demande d’assurance) et conservez des éléments techniques (photos, constats, réserves). Si un expert est nécessaire, c’est généralement parce que le dossier technique doit être consolidé pour être opposable, pas pour « faire peur ».

Sur les assurances travaux, distinguez clairement DO, décennale des entreprises et RC professionnelle. Et n’avancez pas à l’aveugle : exigez les documents utiles à l’instruction (police, attestation, références de chantier, déclarations préalables), puis demandez l’ouverture de dossier sinistre avec transmission de pièces et relances si besoin.

Frais affichés et rentabilité : relier la promesse au coût complet

Pour les investisseurs, la liquidation remet aussi en lumière un point souvent sous-estimé : la rentabilité n’est pas qu’un taux, c’est un équilibre entre frais, exécution et délais. Immocitiz affichait des honoraires de 7,7 % TTC du montant investi (minimum 7 000 EUR), des frais de mise en location de 75 % TTC d’un loyer mensuel et une gestion locative à 3,9 % TTC. Côté travaux, un prix moyen communiqué de 700 EUR/m2 était mis en regard d’un repère « habituel » à 1 000 EUR/m2.

Le vrai sujet n’est pas seulement « cher ou pas cher ». C’est ce que ces frais achètent en termes de maîtrise opérationnelle, de garanties, de réception, et de capacité à absorber un aléa. Sur un petit ticket, le minimum de 7 000 EUR pèse mécaniquement plus lourd. Et dès qu’un chantier dérive en délais ou en surcoût, le coût complet de l’opération change : intérêts intercalaires, absence de loyers, remise en état.

Deuxième anecdote, très simple : j’ai déjà vu un investissement paraître « net supérieur à 5 % » sur une simulation, puis devenir médiocre après un seul paramètre oublié, la vacance locative. Ce n’est pas un détail, c’est un test de robustesse : si votre projet ne tient qu’avec un scénario parfait, il ne tient pas vraiment.

Ce que la liquidation révèle du modèle « clé en main » et comment investir avec moins de dépendance

Un modèle clé en main est naturellement dépendant du volume de transactions : si le flux baisse, les revenus chutent vite alors que les charges fixes restent. Les travaux sont aussi difficiles à « industrialiser » : c’est une activité locale, artisanale, avec une exécution variable et des litiges possibles. Ajoutez la dépendance au crédit, avec des contraintes HCSF (plafond d’endettement à 35 %) et une hausse des taux d’environ 1 % à 4,5 % sur 18 mois, et vous obtenez un environnement où l’accès au financement se contracte et où les arbitrages deviennent plus durs. Enfin, un repère de structure : Immocitiz avait un capital social de 7 500 EUR, ce qui peut paraître faible face à des engagements opérationnels importants.

Si vous cherchez des alternatives plus « sûres », l’angle le plus robuste est souvent de réduire le risque de contrepartie en évitant de dépendre d’un intermédiaire unique. Trois approches ressortent :

• Multi-prestataires : séparer chasse, travaux, ameublement, gestion pour éviter qu’un blocage paralyse tout le projet.
• Maîtrise d’ouvrage investisseur : piloter avec un architecte ou maître d’œuvre indépendant et des entreprises assurées.
• Approche patrimoniale : privilégier la qualité d’actif et la soutenabilité du crédit plutôt qu’une promesse de rendement.

Si vous deviez garder une ligne directrice : commencez par sécuriser vos droits (délai de déclaration de créance, preuves, envois), puis sécurisez le réel (état du bien, chantier, gestion), et seulement ensuite arbitrez l’opportunité (continuer, renoncer, finir avec d’autres intervenants). Un projet solide tient autant au montage qu’au bien lui-même, et ce sont souvent les détails de procédure qui évitent les mauvaises surprises.